| “香港轨道交通是全世界唯一赚钱的，其成功就在于地铁的建设，与地下商业开发紧密联系形成共赢，地铁沿线的地产开发、物业开发支撑了地铁的营运。”刘鲁鱼指出，香港“地铁与物业综合发展”的成功经营模式，实质上是香港地铁公司与政府密切合作、共同规划，将地铁建设、地铁运营和沿线物业开发有机地结合起来。
由于用地紧张，香港的每个地铁站都与周边的商业和居住区紧密联系，还有很多居住地区与地铁结合成一个综合建筑体，即真正意义上的地铁上盖物业。它是地铁产业与房地产业紧密协作的缩影，其成功也与出色的城市规划直接相关。地铁为这些建筑聚集了人气，创造了商机，所以地铁公司通过这些建筑，获得可观的收入，然后又可以将这些收入投入到交通建设中去，实现了良性循环。
在众多的香港地铁上盖物业中，青衣城、汇景花园、新翠花园非常典型。它们的特征相似：底层是公交车站或地铁站，上面二至三层是商业建筑，再上面是呈围合布局的高层居住建筑，中间是居住区的中心花园。
刘鲁鱼告诉记者，香港地铁的这种“地铁＋物业”模式，就是香港地铁公司同时开发地铁项目和地铁沿线房地产，通过沿线房地产的开发，来弥补地铁项目亏损并获得收益。
地铁沿线的地皮总是一路飘红，不动产不断增值。每开通一条线路，香港地铁都要先向政府取得发展车站上层空间的权力，然后寻找地产商共同开发车站及其上盖空间，因地制宜兴建大型住宅、写字楼或商场，出售这些物业所得的利润由地铁公司与发展商共享，而管理已落成物业的收入，更成为香港地铁的滚滚财源。
据了解，在建于１９７５年至１９８６年的三条地铁线上，香港地铁公司开发了１８处房地产，其中１０处由香港地铁公司自行管理，包括２８０００套公寓、３个购物中心１５０５００平方米的零售店，和１２８５００平方米的写字楼。这三条城市地铁线的总建设成本为２５０亿港元，而１８个不动产项目的收益为４０亿港元，约占总建设成本的１６％。
近年来，香港地铁公司投资物业所得的收入更是迅猛增长。据港铁公司年报数据显示，２０１０年港铁公司实现归属于公司股东的净利润１２０．５９亿港元，同比增长２５％。２０１１年上半年经营利润同比上升９．３％至６０．０１亿港元，其中物业发展利润１４．４５亿港元。旗下的德福广场、青衣城、绿杨坊、杏花新城等，都取得１００％的出租率。
“尽管内地与香港在制度方面存在差异，但是香港地铁的物业管理和线路设计经验无疑是值得我们学习的。”刘鲁鱼强调，深圳地铁未来的建设关键就在于要做到规划先行，不只是轨道交通的规划，更应兼顾城市经济发展、社区服务等方方面面。
正如港铁公司董事会主席钱果丰在２０１０年年报所说，“我们认为一条成功的铁路必须在设计、兴建以及营运各方面，充分考虑区内居民的期望，并有助促进社区发展。”
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